БЛОГ DIgital concierge

Буква закона: как поправки к статье 86 НК меняют деятельность физлиц на рынке аренды посуточно

В последние годы предприниматели столкнулись с рядом изменений в налоговом законодательстве, касающихся ведения бизнеса. Одно из нововведений, которое определяет юридические аспекты работы владельцев квартир посуточно, может вступить в силу 1 июля 2025 года. К чему приведут поправки к статье 86 Налогового кодекса (НК) и как успешно заниматься посуточной арендой в современных реалиях?

Читайте статьи первыми

Отправляя свои контактные данные, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Будем присылать самое интересное раз в 2 недели

О нововведении
Вопрос регулирования деятельности предпринимателей вышел на обсуждение еще весной 2024 года. Законопроект прошел первое чтение в Госдуме и не так давно снова оказался на повестке дня. В законную силу новые нормы могут вступить с 1 июля 2025 года. Какие нововведения примут в адрес предпринимателей, занимающихся арендой квартир посуточно без уплаты налога?

Основные изменения касаются усиления контроля за денежным потоком физических лиц. Банки обязуются предоставлять Федеральной налоговой службе (ФНС) всю информацию о движениях по счетам и картам граждан. Цель этого механизма — выявить сомнительные поступления. Если они обнаружены и предприниматель не предоставит доказательств обратного — считать эти средства доходом, который облагается налогом и штрафом.

Информацию обо всех операциях, включая незначительные суммы, банки уже получают от налоговой службы ежемесячно в автоматизированном режиме. Использование современных технологий и баз данных Росреестра, Пенсионного фонда и ГИБДД позволяет ФНС анализировать движение средств, определять наличие недвижимости и других активов, проверяя соответствие расходов, официальных доходов и фактических поступлений.

Что попадает под внимание налоговой службы в первую очередь:

регулярные поступления на карту физического лица на схожие суммы, например, оплата от гостя за аренду квартиры посуточно
единичные крупные переводы, значительно превышающие официальные доходы владельца счета
продажа услуг и товаров через онлайн-площадки по типу Авито, где в том числе размещаются посуточные квартиры
криптовалютные операции: обменники обязуются информировать ФНС обо всех операциях физических лиц
другие случаи

Отметим, на сегодняшний день обычные денежные переводы между физлицами не облагаются налогом. А для контроля за расходом и приходом средств, как правило, требуется соответствующее уведомление ФНС. Так или иначе, если информация о непрозрачной предпринимательской деятельности доходит до налогового органа, то что за этим следует? За установленный факт сокрытых доходов ФНС рассчитывает сумму к оплате на основе трех аспектов ниже.

О санкциях и мерах
При уклонении от уплаты налогов предприниматель платит налог на доходы физических лиц 13% (НДФЛ) и штраф 20% от неуплаченной суммы. В итоговую сумму также входит пеня, которая зависит от ключевой ставки Центробанка.

Налог на доходы физических лиц 13%
Оплата НДФЛ, который равняется 13% от полученного дохода. Это основной налог, который запрашивается государством с доходов частных предпринимателей.

Штраф в размере 20%
Размер штрафа равен 20% от неуплаченной суммы налога. Если нарушение носит систематический характер или сумма задолженности значительна, размер штрафа могут повысить.

Пеня
Помимо основного налога и штрафа предпринимателю начисляются пени. Пеня рассчитывается индивидуально и зависит от нескольких факторов:

размера долга
продолжительности просрочки платежа
действующей ставки рефинансирования Центрального банка

О процедуре штрафования
Порядок и период начисления штрафа зависит от нескольких факторов. В большинстве случаев включает следующие шаги:

Банки ежемесячно передают данные обо всех транзакциях физлиц в Федеральную налоговую службу. Автоматизированная система фиксирует любые операции независимо от суммы.
Используя базы данных Росреестра, ПФР и ГИБДД, налоговый орган сопоставляет расходы физлица с официальными доходами, выявляя подозрительные денежные потоки. Анализ поступлений обычно занимает 1-3 календарных месяца.
Если поступления нельзя обосновать документально, ФНС вправе признать такие средства официальным доходом и обложить налогом. На то, чтобы установить налогооблагаемую сумму, может уйти несколько недель.
После предпринимателю направляется уведомление с требованием объяснить источник средств и подтвердить легальность дохода. Период, который ФНС предоставляет для ответа, варьируется, зависит от ситуации и территориального налогового органа.
При отсутствии убедительных доказательств ФНС начисляет налоги, штрафы и пеню согласно действующему законодательству. Для уплаты штрафа за сокрытие дохода налоговый орган, как правило, предоставляет до 30 календарных дней.

Следующий ключевой вопрос: как уйти от лишних трат и проблем с налоговыми органами? Ответ: грамотно подойти к выбору формы занятости и системы налогообложения!

Советы предпринимателю в сфере посуточной аренды

Ведите бизнес в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя: эти статусы открывают доступ к налоговым ставкам от 4% и полноценным возможностям для масштабирования аренды. О том, как решить в пользу оптимального режима и формата работы, читайте в блоге.
Если вам необходимо продолжать бизнес на аренде посуточно в качестве физлица, задекларируйте этот доход и оплачивайте НДФЛ в установленные сроки. Подробнее о процедуре и нюансах декларирования уточняйте в вашем налоговом органе и банке.
Проводите финансовые операции юридически грамотно. Вместо приема платежей на личную карту рассмотрите возможность открытия счета для самозанятых или воспользуйтесь интернет-эквайрингом.
Используйте услуги специализированных сервисов для безопасного приема платежей через интернет-эквайринг с минимальными комиссиями. Например, в приложении Digital Concierge вы можете автоматически принимать оплаты, холдировать залоги, а также делегировать системе другие этапы работы с гостями: от подписания договора и заселения до сбора обратной связи.
Отвечайте на запросы налоговой вовремя. Получив запрос от ФНС, предоставьте необходимые документы в установленный период: иначе счет может быть заблокирован без объяснения причин на неопределенное время.
Изучайте законодательные аспекты и нововведения на регулярной основе. Для этого возьмите на вооружение следующие документы:

Налоговый кодекс РФ

Основной нормативно-правовой акт, который регулирует порядок налогообложения бизнеса в стране. НК РФ включает две части, но к ключевым статьям относятся:
- Статья № 146: Объект налогообложения НДС
- Статья № 247: Определение прибыли организаций
- Статья № 252: Расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу
- Статья № 346: Специальные налоговые режимы (например, УСН)

Федеральный закон №8-ФЗ

Закон «Об основах налоговой системы в Российской Федерации» определяет принципы налоговой системы, а также права и обязанности налогоплательщиков. Помимо этого включает структуру органов власти, которые осуществляют контроль над исполнением налогового законодательства.

Законы субъектов Российской Федерации

Отдельные регионы имеют право устанавливать собственные ставки налогов при условии соблюдения норм федерального законодательства. Например, для Санкт-Петербурга и Ленинградской области применяют пониженные процентные ставки в рамках упрощенной системы:
- Доходы: 1-6%
- Доходы минус расходы: 5-15%

Подытожим: если последние поправки будут приняты, они значительно расширят возможности налоговой службы по отслеживанию доходов частных предпринимателей. Так или иначе, под штрафные санкции владельцы квартир могут попасть уже сегодня. Решение: откройте ИП / самозанятость или декларируйте свои доходы от аренды квартир в статусе физлица. Это позволит уйти от штрафов и блокировки счетов и при этом иметь все необходимые возможности для работы и роста бизнеса на квартирах посуточно. Масштабируйте аренду безопасно и прибыльно, а для автоматизации всех этапов работы с гостями подключайте сервис Digital Concierge!

Остались вопросы?

Отправляя свои контактные данные, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Записывайтесь на бесплатную консультацию