БЛОГ DIgital concierge

Посуточная аренда и налоги: что важно знать владельцу квартиры в 2025 г.

С каждым годом все больше владельцев квартирами посуточно сталкиваются с налоговыми рисками, в том числе штрафами за неуплату налогов. Изменения в законодательстве и усиление контроля со стороны ФНС делают уклонение от обязательств не только опасным, но и малоперспективным. Решение — легальные способы оптимизации налогообложения, которые позволят уменьшить финансовую нагрузку и свести к минимуму риски. Как грамотно вести предпринимательскую деятельность на рынке аренды посуточно и управлять бизнесом в современных реалиях — читайте ниже!

Читайте статьи первыми

Отправляя свои контактные данные, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Будем присылать самое интересное раз в 2 недели

Почему важно платить налоги
Предприниматель, который занимается посуточным бизнесом, становится налогоплательщиком независимо от правового статуса. Уплата сопутствующих налогов — его обязательство перед государством, исполнение которого сопровождается рядом возможностей:

Легальное ведение бизнеса позволяет действовать в рамках законодательства.
Следование налоговому законодательству нивелирует риск штрафов и санкций, экономя ресурсы бизнеса на решение проблем с Федеральной налоговой службой (ФНС).
Официальное оформление и уплата налогов — это возможность получать поддержку от государства, иметь доступ к налоговым льготам и вычетам.
Прозрачная деятельность и официальные расчеты за аренду квартир посуточно — гарантия доверия гостей к бренду и положительной репутации предпринимателя.

Правильная организация налогообложения поможет избежать проблем с законом и создать все необходимые условия для успешного роста бизнеса на квартирах посуточно. Какие налоги входят в число обязательных для предпринимателя?

Какие варианты налогообложения доступны предпринимателям
Сегодня предприниматели имеют доступ к широкому спектру систем налогообложения. Выбор режима для посуточной аренды квартир зависит от нескольких факторов, главный — форма занятости:

Физические лица

Физические лица, которые занимаются арендой посуточно без регистрации в качестве ИП или самозанятого, обязаны самостоятельно подать декларацию и уплатить НДФЛ в размере 13%. Для нерезидентов РФ ставка равняется 30%.

Самозанятые граждане

Для самозанятых предусмотрен налог на профессиональный доход (НПД). Он равен 4% при работе с физлицами и 6% — с юрлицами, лимит выручки — 2,4 млн рублей в год.

Индивидуальные предприниматели

Индивидуальные предприниматели получают доступ к различным системам налогообложения. Они включают и те, что уже были выше:

Налог на профессиональный доход
Патентная система налогообложения — ставка 6% от потенциально возможного дохода, патент приобретают на определенный вид деятельности на период до года
Упрощенная система налогообложения (УСН) — включает две разновидности: «Доходы» (1-6%) и «Доходы минус расходы» (5-15%), позволяет заменить несколько налогов одним единым платежом
Автоматическая упрощенная система налогообложения (АУСН) — новая система, разновидность УСН, которая также включает два вида: «Доходы» (8%), «Доходы минус расходы» (20%)
Общая система налогообложения (ОСН) — основной режим, который применяют преимущественно юрлица при больших объемах доходов и сложном ведении учета

Юридические лица

Юрлицам также доступен широкий выбор систем налогообложения. Однако для крупных компаний предусмотрен бо́льший объем ресурсов и операций в рамках каждого режима:

Упрощенная система налогообложения — включает те же разновидности, что и для индивидуального предпринимателя, годовой лимит дохода — 450 млн руб.
Автоматическая упрощенная система налогообложения — те же режимы, годовой лимит — 60 млн руб.
Общая система налогообложения — уплата НДФЛ (13%), НДС (10-20%), налога на прибыль (20%) и др.

“

Выбор режима налогообложения зависит от ряда факторов. На старте посуточной аренды оптимальным вариантом станет статус самозанятого, для дальнейшей работы и роста бизнеса — индивидуальное предпринимательство. Для выбора налоговой системы оцените прогнозируемый оборот, планы развития и возможности вашего бизнеса. Если вы только запустили аренду, то можете перейти на НПД или УСН.

Анна Д., юрист-консультант

Если владелец квартиры не придерживается соответствующей его статусу системы или в принципе уклоняется от уплаты налогов, то ФНС может установить этот факт и принять меры. Как налоговый орган определит незаконную предпринимательскую деятельность на рынке посуточной аренды?

Как налоговая служба может установить факт незаконности посуточной аренды
Установить факт незаконной аренды посуточных квартир возможно многими способами. В качестве наиболее распространенных можно выделить следующие:

Сообщения от соседей: шум, постоянный поток новых людей и другие действия гостей — частая причина недовольства владельцев соседних квартир и обращения в соответствующие органы.
Проверка банковских счетов: налоговые службы контролируют движение денежных средств, в особенности регулярные поступления или крупные переводы на счет физических лиц.
Репортажи и публикации СМИ: упоминания о громких инцидентах в квартирах посуточно, использование фото и видео из социальных сетей тоже может привлечь внимание налоговых служб и стать поводом для проверки.
Информация от риэлторских агентств: объявления о посуточной аренде квартир находятся в открытых источниках и могут оказаться в поле зрения ваших конкурентов.

Эти и другие причины дают право контролирующим органам отвечать на внешние запросы и устранять возможные правонарушения. Что позволит ФНС принять решение о наложении штрафа и других санкциях в адрес предпринимателя?

Как налоговый орган докажет факт неофициальной предпринимательской деятельности
Чтобы подтвердить нелегальность бизнеса на посуточной аренде, налоговые органы используют различные методы. Что включает в себя большая четверка способов проверки:

Банковские выписки: если анализ движения средств на банковском счете подтверждает получение прибыли от аренды квартир, то налоговый орган проводит проверку и выходит к предпринимателю с запросом предоставить доказательство законности полученных доходов.
Расписки о передаче денежных средств: подписанные владельцем расписки свидетельствуют о наличии финансовых обязательств между сторонами сделки и служат законным основанием для судебных тяжб.
Обращения и показания свидетелей: очевидцы, включая соседей, представителей управляющих компаний и других третьи лиц, могут обратиться в налоговый орган и предоставить письменные показания в качестве доказательства.
Фотографии и видеозаписи: любое фото- или видеодоказательство постоянного присутствия посторонних лиц в помещении может попасть на всеобщее обозрение и стать подтверждением коммерческого характера деятельности.

Эти материалы могут быть использованы в судебном процессе для подтверждения нарушений налогового законодательства. Если факт неуплаты налогов будет доказан, какие меры последуют в адрес правонарушителя?

Какую ответственность несет предприниматель за неуплату налогов
Несоблюдение налоговых обязательств влечет за собой целый ряд последствий. Помимо финансовой нагрузки предприниматель может нести уголовную ответственность в отдельных случаях.

Административная ответственность: штрафы предусмотрены за нарушение периода подачи отчетности, отсутствие необходимых документов, неверный расчет и неуплату налогов. Размер штрафа указан ниже.
Уголовная ответственность: за систематическое уклонение от уплаты налогов и значительные суммы задолженности возможно уголовное преследование, вплоть до лишения свободы. К крупным долгам по налоговым обязательствам относят общую задолженность от 2,7 млн рублей за 3 финансовых года (статья 198 УК РФ).

Во всех остальных случаях за нелегальную аренду квартир предприниматель платит штраф. Что включает в себя финансовая ответственность владельца квартиры перед государством? При уклонении от уплаты налогов ФНС рассчитывает сумму к оплате на основе трёх аспектов: НДФЛ 13%, штраф 20%* и пени.

Налог на доходы физических лиц 13%

Уплата НДФЛ, который равняется 13% от полученного дохода. Это основной налог, который запрашивается государством с доходов частных предпринимателей.

Штраф в размере 20%

Размер штрафа — от 20% от неуплаченной суммы налога. Если нарушение носит систематический характер или сумма задолженности значительна, размер штрафа могут повысить.

Пени

Помимо основного налога и штрафа предпринимателю начисляются пени. Она рассчитывается индивидуально и зависит от нескольких факторов:

размера долга
периода просрочки платежа
действующей ставки рефинансирования Центробанка

Как начисляется штраф на практике? Если налоговая получает сигнал (например, жалобу или информацию из открытых источников), она может провести проверку. Если в ходе проверки выявит доходы, которые не были задекларированы, предпринимателю направят запрос. Если он не сможет подтвердить законность этих поступлений, их признают доходом и начислят налог, штраф и пени.

Как уйти от лишних трат и проблем с налоговыми органами? Грамотно подойти к выбору системы налогообложения и следовать установленному регламенту работы, а также рекомендациям ниже!

Рекомендации для успешной аренды квартир

Ведите бизнес в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя. Вы получите доступ к налоговым ставкам от 4% и полноценным возможностям для масштабирования аренды.
Проводите финансовые операции юридически грамотно. Вместо приема платежей на личную карту рассмотрите возможность открытия расчетного счета.
Используйте услуги специализированных сервисов для безопасного приема платежей через интернет-эквайринг. Например, в Digital Concierge вы можете автоматически принимать оплаты с минимальными комиссиями, холдировать залоги, а также автоматизировать другие этапы работы с гостями: от подписания договора и заселения до получения обратной связи.
Изучайте законодательные аспекты и нововведения на регулярной основе. Возьмите на вооружение Налоговый кодекс РФ и Федеральный закон №8-ФЗ «Об основах налоговой системы в Российской Федерации», а также региональные постановления.

Масштабируйте бизнес на посуточных квартирах удобно и безопасно! А всю рутину доверьте системам автоматизации — и выйдите на новые показатели продуктивности и доходности в 2025 г.!

*При обнаружении неуплаты налогов может быть начислен штраф: 20% — при неумышленном нарушении, 40% — при наличии умысла

Остались вопросы?

Отправляя свои контактные данные, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Записывайтесь на бесплатную консультацию